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売買専門の[いい不動産]です。

レインズの説明

レインズとは、不動産業者だけが見る強制情報サイトとお考え下されば、ほとんど合っています。
ポータルサイトよりもう少し詳しい内容が出ている売却物件と賃貸物件紹介情報が載っている集合サイトのようなものです。
不動産売却時に 売り主が不動産屋 媒介契約を書面で交わさなければなりません。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介 契約」があり、別の方法では代理契約があります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は、法律に契約後5日以内、7日以内、に必ずレインズに載せなければならないのです。「一般媒介 契約」と代理契約の場合は、レインズに載せる事が自由なので載せない不動産屋も存在します。特に両手数が欲しい不動産屋は レインズに載せずにポータルサイトに載せる事で売却が困難になる事もあるのです。これは、結論だけを言っていますが詳しくはコチラ
いずれにしても9以上はレインズに載っているのです。一番情報量の多い一つのポータルサイトよりレインズの情報量の方が圧倒的に多いのは事実です。レインズの写真
不動産屋は レインズから購入希望者に紹介するのです。基本的に 全ての不動産屋は、レインズの情報と業者物件の情報から お客様に紹介していくわけです。それしか方法は無い為、情報紹介量は どこの不動産屋に お任せしても 同じなのです。大手の不動産屋でも1件ぐらい ご自分のレインズに載っていない物件がまれにあるというのが正直なところでしょうが、買主の希望に該当しない事が多く レインズから ご紹介するだけです。問題は、不動産屋が どの物件を紹介するのか なのです。ここで、ある不動産屋が そんなことは無いと主張する不動産屋は、ろくな不動産屋ではありません。なぜならその物件の売主さんから見れば、売却が簡単にできる優良な物件なのにレインズにも載せず、売却しなかった物件ということになるからです。
また、レインズの物件は、全てが同じ条件ではありません。割安もあれば割高もあります。また、紹介した時に売主からも手数料が入る場合もあったり、別途広告料が入るなどさまざまなのです。詳しくはコチラ
膨大なレインズの情報の中から不動産屋が何を選んで 紹介するのかですが お客さんの方は、「ご自分の希望に できる限り近い物件を紹介して欲しい。」ところが不動産屋の方としては、「より、利益の出る お客さんの希望に近い物件を紹介したい。」なのです。ここで、良心的な不動産屋は「希望に近い物件」を紹介します。そうでない不動産屋は「より利益の多い物件」を紹介するのです。規模の大きい不動産屋繁華街に存在して見栄えの良い不動産屋は おのずと利益追求をしなければならない事が多く どうしてもその様になりがちです。ビルの上の方にあって 見栄えが悪く社長と数人で業務を行っている所は そこまで利益追求をしなくてもやっていけるのです。勿論例外もあり、逆もあります。小さなところがやっと売却依頼をしてもらったときに 利益追求を優先する場合もあることでしょう。だから、私は 主張したいのです。「見た目で判断するな!良心的な不動産屋を選べ」なのです。問題は、「どうやって、良心的な不動産屋を事前に判断するのか?」という事なのですが、その方法は、何度考えても2つしかありません。
1
つは、貴方が見分けれるまで勉強するのです。事実私が何軒かの不動産屋を見ると分かります。また、損をしないように指示ができます。(最短の勉強方法は、このサイトを隅から隅まで読んで分からないところは、検索してでも調べる事で かなりの力量になるでしょう。ただし、実務の話なので宅建試験の対策には関係ない部分が多いです。)
2
つめは[いい不動産]に お任せ下さい。ここまで読んで下さって「やっぱり誘導か?」と思うかもしれませんが、事実なのです。[いい不動産]では、このサイトから依頼があった場合には、必ずお客さんの為になる事を優先します。購入者の場合、手数料を半額が上限、手数料の消費税は頂きません。売主側からこっそり手数料やADを受け取りません。諸経費に上乗せをしません。物件選びも お客様を優先します。(それらの約束をするので私の方の都合よい物件はなくなり お客さん優先しかないのです。)ちなみに、業者物件など余分な利益が生じる場合は[いい不動産]では、手数料0円で、さらに必ず値引きをさせます。詳しくはコチラ 売主の注意点、手数料などは、別のところで詳しく説明してあります。
東京都の渋谷区や港区の住宅街では10億円の購入という事もあります。手数料と消費税で3300万円が必要になります。[いい不動産]の手数料は、1.5+6万円ですが100万円を超える場合には、超えた手数料の半額を返還しています。その為、頂く手数料金は800万円ぐらいになり一般の手数料の1/4以下になるのです(紹介料2500万円も可能なのです。)

 

 

 

売り主が不動産屋に物件の売却をお願いした時の媒介契約書は
○売主と「専属専任媒介契約」を結んだ場合は5日以内にレインズに載せなければなりません。
○売主と「専任媒介契約」を結んだ場合には7日以内にレインズに載せなければなりません。
○「一般媒介 契約」と代理契約は、レインズへの登録は任意ですが半数以上が載せています。

売主と不動産屋が結ぶ媒介契約では、「専任媒介契約」を結ぶことが全体の50%以上で、あとは同じぐらいだと思われます。不動産屋がしなければならない事は、まだまだ膨大に有りますが、レインズの説明とは異なるので ここでは省略します。

買主さんが 不動産屋に物件購入の依頼をしたとき
①最近では3割ぐらいで媒介契約を結びます。[いい不動産]は、結ぶ方を薦めます。
②この直後から不動産屋の担当者は、朝から晩まで該当する物件をレインズから探します。
③不動産物件も約60社ぐらいの300物件ぐらいから探します。該当物件は、もっと少ないです。
④該当する物件の3~4つぐらいを吟味して資料を整理して買主さんに紹介します。
⑤買主さんもポータルサイトで探し、それらの中でお気に入り物件を内見確認を取ります。

解説:
買主さんと不動産屋が購入希望時に媒介契約書を結ぶなんて私のように業界が長い人にとって考えられませんが2007年の9月の最高裁で媒介契約書がないのは 宅建業法(第34条の2)違反にはなるが、媒介契約の成否とは無関係である。という結論が出ています。https://www.retpc.jp/archives/1596/ ようするに宅建業法では、口頭での契約は無効とはいいつつも媒介契約においては売買成立とは、何ら関係がなく不動産手数料は上限で払わなければならない。となっているのです。最初から媒介契約書作成をしていれば、細かく説明していてトラブルは避けられたのです。このように媒介契約書がなかった為に事が大きくなる場合もあり このような事例は数多く増えているので、媒介契約を結ぶ事をお勧めします。
②朝から晩までレインズを見るとは 大げさではありません。不動産屋の従業員は毎日レインズを見るのは事実です。不動産屋によっては、専属の事務員までいるぐらいなのです。[いい不動産]にも、レインズを朝から晩まで見る事務員がいます。
③これは東京の不動産屋の話ですが 東京では現在120社ぐらいの不動産屋が自社の物件を扱っています。平均1社が50物件ぐらいは持っていると思われます。2019年10月の情報
④ここは
[いい不動産]の平均の数です。[いい不動産]では2つから4つに絞っています。量が多くを必要とする成立率は極端に低いし仕事量が異常に増えるだけで、お客さんの方も迷われるだけで迷っているうちに最初の物件が他の人に購入されるからです。
⑤内見量も3ぐらいにお願いしています。5つも6つも内見して決まらないのは、問題があります。中には駅から遠すぎると言われたこともありましたが、それなら内見する必要がなかったはずです。単に見たいだけとしか取れません、もう少し本気で不動産屋にも相手にも気遣いをして欲しいものです。そんなお客は、お断りします。
不動産購入のときの細かい内容は まだまだ有りますが省略いたします。

ではレインズに載っていない話しですと
①業者が持っている物件のほとんどはレインズにもポータルサイトにも載せていません。
②レインズで他の不動産屋に見られるのを嫌がっている物件。(何か問題がある。一部の業者物件とか一般媒介契約など)
③売主側に付いているのにもかかわらず両手数を狙っていて レインズに載せずポータルサイトだけに載せて買主から直接の連絡を待っている。

という理由がほとんどです。いずれにしてもレインズに載っていない物件を選ぶということは、売主側の不動産屋が紹介する物件です。買主が直接交渉して不利になる事はあっても有利になるとは考えにくいです。だって、買主が売主側の不動産屋に値切り交渉をしても売主が損をする話を不動産屋が同意するとは思えません。(気持ち同意する事はあります。)また、手数料も必ずといって良いほど(3%+6万円+消費税)を払わされるのです。欠点はたいしたことが無いように説明してきます。物件が気に入ったら[いい不動産]に連絡して下さい。値切りを交渉してみせます。失敗したら1%以下でも構いません。日本全国のほとんどを対応致します。
解説:
①の解説:2018年の6月頃から業者物件を ポータルサイトに載せている不動産屋もときどきいます。割高だったり問題物件が多いです。しかし、いまだに、業者物件のほとんどは レインズにも ポータルサイトにも載せていません。その中には良い物件もあり得ます。レインズにもポータルサイトにも載せていない理由は、不動産屋だけに情報を回します。 不動産屋は お客さんから手数料を貰い、業者からも手数料を貰うから不動産屋が一生懸命頑張るのです。つまり、5000万円の物件の場合には、およそ343万円の利益が出るからです。中には、お客さんからは頂きませんと主張する不動産屋もいらっしゃいます。つまり業者からだけで我慢するのです。171万円ぐらいの利益で我慢すると言っているのと同じです。それでは、同じ業者物件を[いい不動産]で購入した場合はというと、買主から手数料0円で必ず5000万円より値切って見せます。簡単なのです。私は業界が長いので殆どの業者の社長を知っている理由と 値切れない場合には、私の方は1.5%でいいから1.5%は価格を下げて欲しいと主張するからです。つまり、買主の貴方は 同じ5000万円の物件を手数料を払わずに5000万円より安く購入するということです。
③が問題なのです。ろくに吟味をせずにポータルサイトにも載せてしまうのです。お客様の希望を無視し ご自分の利益の事を優先しているとしか思えません。レインズだけに載せていたら、もっと売却の可能性は早かったと思われます。残念ながら お客さんからは見えないので、酷い不動産屋だと判断できないのです。唯一の判断は、「一般媒介 契約」であるということです。「一般媒介 契約」をするからそういう事態にもなるのです。勿論、ポータルサイトの中には良い物件もあるのは事実です。②の説明が無いのは、①か②に属しているからです。

Ⓐ~Ⓒの説明:同じ5000万円の業者物件を購入する時、必要なお金です。
Ⓐ一般的な不動産屋を利用して購入する場合は、物件価格5000万円を払って手数料を(3%+6万円+消費税)払う=5000万円+156万円+15万6000円=5171万6000円合計支払う事になります。
Ⓑ手数料0円と主張する不動産屋を利用すると物件価格5000万円払って手数料0円=5000万円だけ支払う。
Ⓒ[いい不動産]利用の場合は、最悪値切りに失敗しても手数料0円で5000万円-1.5%の減額=4925万円となります。値切りに成功したらもっと安くなります。

となるわけです。同じ物件なので 手数料以外の諸費用は上乗せしてない限りⒶ~Ⓒは全て同じです。このように、不動産屋の選択が全ての急所なるのです。
Ⓐの不動産屋が一番多く利益追求を優先しているのです。とはいうものの、Ⓑの不動産屋は業者物件や割高物件ばかりを優先して紹介する傾向が強く、それはそれで問題があるのです。
Ⓒの[いい不動産]が良いのに決まっています。私のところだから言っているのではありません。この良心的な方法が貴方にとって、お得であり、損をしない、失敗しない結果になるのです。少なくとも購入時には、[いい不動産]が良いのに決まっているのです。

売主がお客様の場合
○ほとんどの不動産屋がレインズに載せる。
○ポータルサイトには、載せるかどうかをよく考えて、[いい不動産]の良心的な方法で売りやすい為の選択をする。
○工夫ができる不動産屋の話を良く聞いてお任せする。(信じるっていうのは良くありません。)

○ポータルサイトに載せずにレインズだけに載せている不動産屋は、信用できる良心的な不動産屋が多いです。
○ここで数多くの工夫は開示できません。物件に合った最善策は多種多様であり企業秘密でもあります。お申し込みのお客様に対してのみ物件に見合う方法でご説明致します。
不動産屋を信じるって考え方に賛成できません。信じる=分からない なのです。信じて頂くより理解して下さる方が嬉しいです。
そんな不動産屋が[いい不動産]なのです。申し込みは以下からで御座います。不動産売却希望の方は、必ずポータルサイトもお読み下さい。

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