公益社団法人 全日本不動産協会会員の

売買専門の[いい不動産]です。

これから不動産売却を考えている。

不動産売却の正しいやり方

具体例で分かり易く説明しますが、常に例外があるのを忘れないで下さい。
売却時の流れ:

A,
売却を考えたとき、色々物件価格の出し方はありますが、難しい話は別として ポータルサイトを見て下さい。サイトの物件は、相場より高い可能性があります。だから、まだ売却できていないのです。少し酷い言い方かもしれませんが 現実だと思います。その価格と知識の豊富な不動産屋さんの意見から考え 決める事が 良いと思います。その為にも

B,不動産屋を選ぶのですが 中古物件は大手不動産屋への依頼は止めたほうが良いでしょう。個人所有の物件は、吟味もせずポータルサイトに載せるからです。売買専門の小さな不動産屋の方が一生懸命してくれます。賃貸が専門の不動産屋の場合は知らないことが多過ぎます。(なんでも得意だ、などと言い訳する不動産屋も止めましょう) 規模に係らず若い担当者の場合は何も考えないか 経験不足からとんでもない よからぬ発想が多いので止めましょう。買主側が物件を選ぶ時、不動産屋を見ていません。物件を見ているのです。だから不動産屋の規模で不利になってしまう事は全く無いのです。ただし、新築物件購入では 大手不動産屋の物件の方が良いと私は思っております。

C,(良心的な不動産屋),(知識が豊富なベテラン),(一生懸命してくれる不動産屋),(正直に話してくれる不動産屋)を選ぶべきです。ここが一番重要なのです。不動産価格を高めに話す不動産屋を選んではいけません。その不動産屋が5%ぐらい高めに薦めても売却が困難になるだけなのです。現実は、陰で5%以上の損が出て 受け取る金額はむしろ少なくなっていくのです。5000万円と話す不動産屋より強気で5200万円と言われると、その不動産屋を選びがちですが、売却に失敗して取り返しがつかなくなったり、受け取り金額が少なくなってると予想するのです。(良心的な不動産屋)で(知識が豊富なベテラン)で(一生懸命してくれる不動産屋)で(正直に話してくれる不動産屋)を選ぶべきなのです。

D,実は Cが難しいのです。一般の方は不動産売買の経験も少なく宅建業法も分からないでしょうし私自身、何度考えても良い選び方をする方法は、2つしかありません1つは、売主の貴方の知識を上げる事です。そうすれば少しづつ判断できるようになるのです。それでは、どのようにして知識を上げればよいかという事ですが、宅建試験の合格のように宅建業法の勉強では、実務に全く対応できないだけでなく。大変な勉強量なのに意味が無いのです。楽で最短な方法とは、このサイトを何回も読むことです。それも大変です。また、物件売却のときの手数料は1.5%より3%にする方が良いです。その理由はそもそも1.5%でも3%でも物件に上乗せして売却するので売主が辛いのではなく買主の負担が若干高いだけなのです。そして、ある方法を取ることが最善策の場合があります。(ここは[いい不動産]の企業秘密です。)ここで さらす事ができません。その為、ここでは、お教えできません。勿論、嘘ではありませんので ご依頼者さんには その物件に対応した工夫を お教えできます。

Cを見極める為に 不動産屋のサイトを見ても、会社の規模が大きいかどうかぐらいしか分かりません。本当はベテランの売買専門の不動産屋が不動産屋を 見るとある程度判断できるのです。不動産屋選びが、全ての急所になるのです。安易な撰び方だけは、やめた方が良いです。私のこのサイトを見るのは大変でしょうが、隅から隅まで読んでいくとある程度は判断できるようにはなるはずです。このサイトは正直に書いていますので、頑張って読んでみて下さい。私の文章力の無い理由と不動産業務の例外だらけなど読みにくい、分かりにくいなどあるでしょうが頑張って下さい。
2つめの方法は、[いい不動産]にお任せ下さい。最善の方法で 可能な限り高めに 誠意を持って対応するつもりいます。


E,売却に失敗すると価格を落としたぐらいでは ますます売却が難しくなります。ポータルサイトに載せるなら正しい吟味が必要なのです。さらし者になって、かませ犬になると 取り返しが付かなくなるからです。

F,ご自分の物件の不利な事を隠して売却しようとして売却直前でばれて、大幅な減額要求や取り止めになって損害買収請求だけ発生したり、購入後に発覚して裁判沙汰になり長期にかけて費用がかさみ、敗訴して損害買収請求がくる。なんてことがときどきあります。絶対に悪意な行為をしないで下さい。後悔だけが残るのです。(悪意な行為:知っていて隠してする行為)

ただし、人気物件の場合には やり方、考え方が全然違います。そんなに売却が困難にはなりませんが不動産屋選びで2%~10%ぐらいの損得が発生するぐらいでしょう。また、売却に失敗しても取り返しが付きます。[いい不動産]にメール連絡下されば、最善策をお教えできます。気軽な気持ちでご連絡下さい。連絡したからといって媒介契約は自由なのです。手数料も(1.5%+6万円)で、紹介料も高額です。

不動産売却の時には 仲介契約と代理契約との2種類が有ります。
仲介契約には3種類があって:1,専属専任媒介契約 2,専任媒介契約 3,一般媒介契約となっています。
(1,と2,は よく似ていて 他の業者に依頼できない) また、レインズに載せなければならないなど他にも色々条件があります。
3,は他の業者にも依頼でき、レインズに載せるかどうかは自由ですが不動産屋が時間や出費を抑える傾向になります

ここでの注意点:何も考えない不動産屋や大手不動産会社でも 人気のある場所や偶然売却できた場合には、スムーズに契約成立できるでしょうが、それ以外の物件の場合は問題だらけなのです。私も大手企業の中で 30人の営業マンやその上司を見てきましたが問題点だらけでした。物件も問題、対処の仕方も問題、その後の対応の仕方も問題、問題だらけの大問題なのです。
そもそも、ポータルサイトに載せることが 良い事かどうか考えなければなりません。ポータルサイトに残っている物件は 人気物件や相場以下なら次から次へと売れています。ずっと残っている物件は売れ残りなのです。相場とは思えません。かませ犬にされている場合が多いのです。事実、売買専門不動産屋では ポータルサイトに載せない事が多いです。同様の物件の中で安めだったらポータルサイトに載せることがかえって有利に働くからお勧めですが、価格が高かったり、価格の条件が悪ければ さらし者になりかませ犬にされるのです。ポータルサイトは、お勧めしません。適当な不動産屋選びが命取りになりかねないのです。

不動産屋が経験豊富で良心的な場合、貴方は、あらゆるところで損をしません。諸費用に上乗せしない、手数料が安い、消費税を頂かない、などは勿論の事、細かいところも数多くあります。その一つに 売買契約書の印紙代金は必要ないなども有ります。そもそも、売買契約書には印紙が必要で2020年の3月末までは、物件価格が5000万円~1億円以下は、印紙代金が3万円で4月1日以降は6万円となっていますが、印紙が必要なのは買主さんの方だけなのです。売主さんの方は、その売買契約書はコピーで構わないのです。注意点は3つで 1,コピー用紙に後書きが無い事 2,必ずコピーの方にも 宅建士の捺印が必要なのです。3,契約書の条項に書き込む必要があります。
また、たまに購入者と売主さんとの話し合いで折半といっているところもあります。私は 意味が分かりません。必要なのは購入者さんの方なのです。なぜ、話し合う必要があるのでしょうか?経験不足で無知だったり良心的でない不動産屋、大手の不動産屋は、必ずといってよいほど売主さんにも3万円を請求しています。不動産屋が経験豊富で良心的な場合は、細かいところでも数多く損得が存在しているのです。
また、物件価格が1000万円~5000万円以下だと1万円、1億~5億以下は6万円、10億以下は32万円・・・それらの費用は、経験豊富な良心的な不動産屋なら売主さんに支払いを させないのです。中には不動産屋が印紙を払っていると主張するところまでいます。良心的ではなく無知なだけです。その行為をあたかも上から目線で「支払ってあげている」なんて言う不動産屋までいました。お門違いも甚だしいのです。不動産屋選びが命取りなのです。経験豊富で良心的な不動産屋を選びましょう。

     過去に公開していない物件に限りますが

     次の中から選ぶとしたら どれでしょうか?

早く現金化したい 相場通りで売却したい できるだけ高く売りたい

相場を話し、その根拠も話します。それでも納得してもらえないこともあります。そもそも物件価格は、とても難しく、人気のある場所なら相場以上で売却可能ですが 人気の無いところでは 相場だと思い込んでいる価格を下げても簡単には売却は困難な時もあるのです。そこで当方の工夫があります。物件によってさまざまな方法が あるので まずは、上記の3つの選択を お願い致します。

税金に係る話は、違法になりかねないのですが、これぐらいは知っておかなければ、判断はできないかもしれません。重要売却後の税金の話しです

売却時の[いい不動産]での手数料金も(1.5%+6万円)ですが、人気の無い物件や地方の場合には、売却成功率をあげる為に費用が必要になってきます。その為、物件によっては(3%+6万円+消費税)せざるを得ない場合もあります。

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