売却目的の不動産を想像して下さい。
A、その不動産が不動産屋または、建築会社の場合には 売主となっているのです。売主の業者は、その物件をレインズにもポータルサイトにも載せず その物件を薦めて欲しく取引先の不動産屋に お願いするのです。 お客さんがいたときに当然、売主なので手数料を払う訳です。
B、それ以外では、売主が個人の場合が多く どこかの不動産屋と媒介契約をして不動産屋がその物件を紹介しているのです。その不動産を、レインズに載せる事がほとんどです。その後ポータルサイトにも載せることが多いのです。そうやって その不動産をレインズで不動産屋に紹介するのです。もしくは、ポータルサイトで購入希望者に紹介するのです。
ここで購入希望者である 貴方が不動産屋に条件を「5000万円以下の3LDKマンションで 東京渋谷区、新宿区で駅15分以内さらに可能な限り築年数は、新しく」と言われた時の 話で説明しましょう。 この条件だと2020年の1月末だと 業者物件は30物件でした。レインズの方は おそらく300物件以上になります。Aの物件はA側から手数料を頂けるのです。かたやBの方は、売主側に不動産屋がいるのでBの方からは手数料は頂けません。その中で
| 不動産屋は、まずはAの業者物件の中から希望に近い物件を紹介するのです。そのいずれも、売主から3％＋6万円+消費税＝171万6000円頂けるのです。同時に、買主からも3％＋6万円+消費税＝171万6000円頂けるのです。合計343万円となります。しかし、それらを考え悩んでいる間に 300物件の中の理想物件は知らない人が手付けを打っているのかもしれないのです。 |
本来なら、不動産屋の利益を優先するのではなく お客さんの希望に限りなく近い物件をレインズの300物件以上の中と30物件の両方から選んでいたら、171万円6000円しか利益がでない可能性が強いのです。しかし、よく考えて下さい。業者物件の該当する量は、30件なのです。レインズの方から選ぶことより少ないし問題点も少ないのです。かたや、レインズの300物件以上の中から問題があるかどうか考えながら選ぶのは大変です。楽な方が利益が大きくなり、大変な方が利益が少ないのです。その為、ほとんどの不動産屋は業者物件を薦めがちになるのです。ここで、利益追求ではなく お客さんの希望を優先するのは大変なのです、良心的な不動産屋は(知らない人が手付けを打つ前に 理想に可能な限り近い物件を探し) お知らせしようと努力するのです。手数料0円と主張されている不動産屋さんは まさに、業者物件を 優先して薦めてくるわけです。
しかし、業者物件の多くは 急いで売却したがっている物件を20％～30％ほど安く買い 建物の購入時の諸費用を加算し 建物の消費税を加え不動産屋の手数料金を加算し さらには利益を 付け加えて 物件を売り出す訳です。勿論、それでも魅力ある物件もあります。レインズの中にも同じ様に魅力ある物件もあれば 売れ残っていく物件もあるのは当然です。しかし、はっきりしている事は 偏った選出をしている不動産屋がいるという現実なのです。私が不動産購入側の人間だったら偏らず330物件の中から理想に近い物件を選んで欲しいです。貴方はどうでしょうか？そもそも、業者物件を選んだ方が不動産屋が儲かるからその様な事態になるのです。それでは、その様にならない工夫をしている不動産屋があれば理想なのです。疑う必要がなくなるのです。[いい不動産]では、その様に実行していく為に このサイトを作成しました。[いい不動産]では業者物件の場合でも利益は同じなのです。その為偏った選び方をする必要がないのです。しかし、330以上の物件を選ぶのは時間が必要とするので、一般媒介など複数の不動産屋とスピードで負けてしまうのです。その為、スピードで負けるから経費はかけられず、いい加減でもいいから早く紹介しようとするか 断るかの選択になるのです。じゃあ「お断り致します。」を選ぶ事にしています。そもそも、一般媒介にすると優秀な不動産屋でも。いい加減なやり方を取らざるを得ないのです。
では、具体的に5000万円の業者物件の話をします。
多くの業者物件は、業者が直接、取引先の不動産屋に情報を流します。業者が売主になるので不動産屋に業者が3％～(3％+6万円+消費税)の手数料を払うのです。その為、業者物件を買主さんに買っていただく場合には、多くの不動産屋は 買主さんからも手数料を頂き(3％＋6万＋消費税) およそ343万円の利益が出るのです。中には、お客さんからは頂きませんと主張する不動産屋もいらっしゃいます。(手数料0円不動産屋です。)つまり業者からだけで我慢するのです。171万円ぐらいの利益で我慢すると言っているのと同じです。それでは同じ業者物件を[いい不動産]で購入した場合はというと、買主から手数料0円で必ず5000万円より値切って見せます。簡単なのです。私は業界が長いので殆どの業者の社長を知っている理由と値切れない場合には、私の方は1.5％でいいから1.5％は値切って欲しいと主張するからです。つまり、買主の貴方は 同じ5000万円の物件を手数料を払わずに5000万円から値切った価格で購入するということになるのです。この時の紹介料の詳しい説明はコチラ
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