公益社団法人 全日本不動産協会会員の

売買専門の[いい不動産]です。

レインズ(REINS)とは

REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)の略称で、建設省及び公益財団法人不動産流通推進センターが共同で開発し、建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。 全国に大型汎用機(ホストコンピュータ)を設置し、会員不動産業者の端末機(パソコン)と結び、物件の登録検索等をすべてオンラインで迅速に処理しています。会員はパソコンを使用するIP型会員とマークシートを使用しファクシミリ通信をするF型会員の2種類があります。
土地や中古の住宅を売りたい方や、逆に買いたい方は、通常、不動産業者(宅地建物取引業者)に相手方や物件の検索を依頼します。これを「媒介」と呼びますが、この検索は従来は、店頭への貼紙、新聞広告、知り合いの業者での情報交換などに頼っていましたが、これでは迅速性に欠け、また一部の人にしか紹介できませんでした。この欠点を改め、広く迅速に相手方や物件の検索を行うために、平成2年5月からレインズが導入されました。
つまり、レインズとは、不動産業者だけが閲覧可能な強制情報サイトなのです。
ポータルサイトより もう少し詳しい内容が出ている売却物件と賃貸物件の紹介情報が載っている集合サイトのようなものです。
不動産売却時に 売り主が不動産屋と 媒介契約を書面で交わさなければなりません。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介 契約」があり、別の方法では代理契約があります。「専属専任媒
介契約」「専任媒介契約」は、法律で、(契約後5日以内、7日以内、に必ずレインズに載せなければならない)とあるのです。
「一般媒介 契約」と代理契約の場合は、レインズに載せる事が自由なので載せない不動産屋も存在します。特に両手数が欲しい
一般媒介契約の不動産屋さんが レインズに載せずポータルサイトだけに載せる事が多く、売却が困難になる事もあるのです。
詳しくは、ポータルサイトさらし者かませ犬撒き餌 を ご覧になって下さい。
いずれにしても9割以上はレインズに載っているのです。不動産ジャパン(レインズに近いです。)を除く他のポータルサイトより
レインズの情報量の方が圧倒的に多いのは事実です。レインズの写真
不動産屋は レインズから購入希望者に紹介するのです。基本的に 全ての不動産屋は、レインズの情報と業者物件の情報から お客様に紹介していくわけです。それしか方法は無い為、情報紹介量は どこの不動産屋に お任せしても 同じなのです。大手の不動産屋でも1件ぐらい ご自分のレインズに載っていない物件がまれにあるというのが正直なところでしょうが、買主の希望に該当しない事が多く レインズから ご紹介するだけです。問題は、不動産屋が どの物件を紹介するのか ということなのです。ここで、ある不動産屋が「そんなことは無い。」と言っているなら それは嘘なのです。勿論、ごくまれに例外は あります。一般媒介契約の1つぐらい、レインズの中に無いのを紹介するなどです。また、その1つの物件が優良物件の可能性は低いか 売主さんから見れば、売却が簡単にできる優良な物件なのにレインズにも載せず、売却を遅らせている物件ということになります。そんな不動産屋を相手にすると、分からないところで諸費用などに上乗せされているのです。また、レインズの物件は、全てが同じ条件ではありません。割安もあれば割高もあります。また、紹介した時に売主さんからも手数料が入る場合もあったり、別途料金が入るなどさまざまなのです。

不動産屋の歪んだ気持ち
その為、不動産屋が利益の多い物件を紹介したがるのです。
膨大なレインズの情報の中から不動産屋が何を選んで 紹介したがるかというと お客さんの方は、「ご自分の希望に できる限り近い物件を紹介して欲しい。」と 思っているのですが、不動産屋の方としては、「より、利益の出る お客さんの希望に近い物件を紹介したい。」なのです。ここで、良心的な不動産屋は「希望に近い物件」を紹介しようと努力します。しかし、良心的な不動産屋は全くといって良いほどいないのです。ほとんどの不動産屋は「より利益の多い物件」を紹介しようとするのです。規模の大きい不動産屋や繁華街に存在して見栄えの良い不動産屋は おのずと利益追求をしなければならない事が多く どうしてもその様になりがちです。ビルの上の方にあって 見栄えが悪く社長と数人で業務を行っている所は そこまで利益追求をしなくてもやっていけるかもしれませんが、やはり可能性は低く小さなところがやっと売却依頼をしてもらったときに 利益追求を優先したがることでしょう。お客さんの希望通りではなく よこしまな気持ちになっていることがほとんどなのです。

対応策
だから、私は 主張したいのです。「見た目で判断するな!良心的な不動産屋を選べ」なのです。問題は、「どうやって、良心的な不動産屋を事前に判断するのか?」という事なのですが、その方法は、何度考えても2つしかありません。

1つめは、貴方が見分けれるまで勉強して不動産屋の判断ができるようになることです。もしくは、お願いした不動産屋に 損をしないように 得をするように 指示をすることです。 事実私が何軒かの不動産屋を見るとすぐに良し悪しの判断ができます。また、私だったら不動産売買の業務途中で損をしないように得をするように指示ができます。 そのようになる為に貴方が どのような勉強するかといえば (最短の勉強方法は、このサイトを隅から隅まで読んで分からないところは、検索してでも調べる事で かなりの力量になるでしょう。ただし、実務の話なので宅建試験の対策には関係ない部分が多いです。)

2つめは、[いい不動産]に お任せ下さい。ここまで読んで下さって「やっぱり誘導か?」と思うかもしれませんが、真実なのです。[いい不動産]では、このサイトから依頼があった場合には、必ずお客さんの為になる事を優先します。購入者の場合、手数料を半額が上限、手数料の消費税は頂きません。売主側からこっそり手数料やADを受け取りません。諸経費に上乗せをしません。物件選びも お客様を優先します。(それらの約束をするので私の方の都合よい物件はなくなり お客さん優先しかないのです。)  また、不動産売買さなかに 具体的に こんな時一般の不動産屋ならこうなっています。と説明も可能ですし、数多くの大手不動産や他の不動産屋の資料を持っているからです。業者物件かどうか、その見方など説明しながら話して行きます。、業者物件など余分な利益が生じる場合は[いい不動産]では、手数料0円で、さらに必ず値引きをさせます。詳しくはコチラ
売主の注意点、手数料などは、別のところで詳しく説明してあります。
東京都の渋谷区や港区の住宅街では10億円の購入という事もあります。手数料と消費税で3300万円が必要になります。[いい不動産]の手数料は、(1.5%+6万円)ですが100万円を超える場合には、超えた手数料の半額を返還しています。その為、頂く手数料金は800万円ぐらいになり一般の手数料の1/4以下になるのです。(紹介料を2500万円にするのも、減額するのも貴方の自由なのです。)紹介料が物件価格の.5%を超える可能性もあります。詳しくはコチラ

買主さんが不動産屋に物件購入の依頼をしたとき
1、最近では1割ぐらいで媒介契約を結びます。[いい不動産]は、結ぶ方を薦めます。
2、この直後から不動産屋の担当者は、朝から晩まで該当する物件をレインズなどから探します。
3、該当する物件を よく吟味して 資料を整理して買主さんに紹介します。
4、買主さんもポータルサイトで探し、それらの中でお気に入りの物件の内見確認を取ります。

解説:
1、買主さんと不動産屋が購入希望時に媒介契約書を結ぶなんて私のように業界が長い人にとって考えられませんが2007年の9月の最高裁で媒介契約書がないのは 宅建業法(第34条の2)違反にはなるが、媒介契約の成否とは無関係である。という結論が出ています。https://www.retpc.jp/archives/1596/ ようするに宅建業法では、口頭での契約は無効とはいいつつも媒介契約においては売買成立とは、何ら関係がなく不動産手数料は上限で払わなければならない。となっているのです。最初から媒介契約書作成をしていれば、細かく説明していてトラブルは避けられたのです。このように媒介契約書がなかった為に事が大きくなる場合もあり このような事例は数多く増えているので、媒介契約を結ぶ事をお勧めします。一般的には契約直前に媒介契約書に記名押印なのですが、それでは遅すぎるということなのです。
2、朝から晩までレインズを見るとは 大げさではありません。不動産屋の従業員は毎日レインズを見るのは事実です。不動産屋によっては、専属の事務員までいるぐらいなのです。[いい不動産]にも、レインズを朝から晩まで見る事務員がいます。それ以外にも業者物件からも探します。
3、ここは [いい不動産]の平均の数ですが、2つから4つに絞っています。量が多くを必要とする成立率は極端に低いし仕事量が異常に増えるだけで、お客さんの方も迷われるだけで迷っているうちに最初の物件が他の人に購入されるからです。紹介量が多い事が買主さんの為にならないのです。
4、内見量も3ぐらいにお願いしています。5つも6つも内見して決まらないのは、問題があります。中には駅から遠すぎると言われたこともありましたが、それなら内見する必要がなかったはずです。単に見たいだけとしか取れません、もう少し本気で不動産屋にも相手にも気遣いをして欲しいものです。そんなお客は、お断りします。
不動産購入のときの細かい内容は まだまだ有りますが省略いたします。

ではレインズに載っていない話しですと
A,業者が持っている物件のほとんどはレインズにもポータルサイトにも載せていません。
B,レインズで他の不動産屋に見られるのを嫌がっている物件。(何か問題がある。一部の業者物件とか一般媒介契約など)
C,売主側に付いているのにもかかわらず両手数を狙っていて レインズに載せずポータルサイトだけに載せて買主から直接の連絡を待っている。

という理由がほとんどです。いずれにしてもレインズに載っていないポータルサイトの物件を買主さんが、直接選び連絡するということは、売主側の不動産屋が対応します。買主が直接交渉して不利になる事はあっても有利になるとは考えにくいです。なぜなら、買主が売主側の不動産屋に値切り交渉をしても売主が損をする話を不動産屋が同意するとは思えません。(若干の値切りの可能性はある。)また、手数料も必ずといって良いほど(3%+6万円+消費税)を払わされるのです。欠点があっても たいしたことが無いように説明してきます。物件が気に入ったら[いい不動産]に連絡して下さい。値切りを交渉してみせます。失敗したら1%以下でも構わないのです。買主さんには日本全国のほとんどを対応致します。

解説:
A,の解説:2018年の6月頃から業者物件を ポータルサイトに載せている不動産屋もときどきいます。割高だったり問題物件が多いです。しかし、いまだに、業者物件のほとんどは レインズにも ポータルサイトにも載せていません。その中には良い物件もあり得ます。レインズにもポータルサイトにも載せていない理由は、不動産屋だけに情報を回します。 不動産屋は お客さんから手数料を貰い、業者からも手数料を貰うから不動産屋が一生懸命頑張るのです。つまり、ア、5000万円の物件の場合には、およそ343万円の利益が出るからです。中には、イ、お客さんからは頂きませんと主張する不動産屋もいらっしゃいます。つまり業者からだけで我慢するのです。171万円ぐらいの利益で我慢すると言っているのと同じです。それでは、同じ業者物件をウ、[いい不動産]で購入した場合はというと、買主から手数料0円で必ず5000万円より値切って見せます。簡単なのです。私は業界が長いので殆どの業者の社長を知っている理由と 値切れない場合には、私の方は1.5%でいいから1.5%は価格を下げて欲しいと主張するからです。つまり、買主の貴方は 同じ5000万円の物件を手数料を払わずに5000万円より安く購入するということです。
C,が問題なのです。ろくに吟味をせずにポータルサイトにも載せてしまうのです。お客様の希望を無視し ご自分の利益の事を優先しているとしか思えません。レインズだけに載せていたら、もっと売却の可能性は早かったと思われます。残念ながら お客さんからは見えないので、酷い不動産屋は、お客さんが判断し難いのです。唯一の判断は、「一般媒介 契約」であるということです。「一般媒介 契約」をするからそういう事態にもなるのです。勿論、ポータルサイトの中にも良い物件もあるのは事実です。B,の説明が無いのは、A,C,に属しているからです。

ア、イ、ウ、の説明:同じ5000万円の業者物件を購入する時、必要な お金です。
ア、一般的な不動産屋を利用して購入する場合は、物件価格5000万円を払って手数料(3%+6万円+消費税)払う=5000万円+156万円+15万6000円=5171万6000円を支払う事になります。
イ、手数料0円と主張する不動産屋を利用すると物件価格5000万円払うだけです。
ウ、[いい不動産]を利用する場合は、最悪値切りに失敗しても手数料0円で5000万円-1.5%の減額=4925万円となります。値切りに成功したらもっと安くなります。

となるわけです。諸費用は別途必要ですが 同じ物件だから基本的には同じです。 しかし、支払いに これだけの違いがあるのです。このように、不動産屋の選択が全ての急所になるのです。
の不動産屋が一番多く利益追求を優先しているのです。とはいうもののの不動産屋は、業者物件や割高物件ばかりを優先して紹介する傾向が強く、それはそれで問題があるのです。諸費用に上乗せするところもいます。
の[いい不動産]が良いのに決まっています。私のところだから言っているのではありません。この良心的な方法が貴方にとって、お得であり、損をしない、失敗しない結果になるのです。少なくとも購入時には、[いい不動産]が良いのに決まっているのです。

お客さんが、不動産を売却するとき
〇多くの不動産屋がレインズに載せますが[いい不動産]では、工夫して必ず載せます。
〇ほとんど全ての不動産屋はポータルサイトに載せますが、[いい不動産]では載せるかどうかを良く考えて、有利なら載せますが、不利なら載せません。
〇売却し易い工夫をするべきである。工夫ができる不動産屋の話を良く聞き納得できたらお任せする。(信じるっていうのは良くありません。)

〇ポータルサイトに載せずにレインズだけに載せている不動産屋は、信用できる良心的な不動産屋が多いです。もしくは、資金力が少なく売却物件の扱いが少ないところです。しかし工夫が可能で ほとんど お金を使わずポータルサイトに載せることは可能です。
〇ここで数多くの工夫は開示できません。物件に合った最善策は多種多様であり企業秘密でもあります。お申し込みのお客様に対してのみ物件に見合う方法でご説明致します。
不動産屋を信じるって考え方に賛成できません。信じる=分からない なのです。信じて頂くより理解して下さる方が嬉しいです。
そんな不動産屋が[いい不動産]なのです。申し込みは以下からで御座います。不動産売却希望の方は、必ずポータルサイトもお読み下さい。

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