公益社団法人 全日本不動産協会会員の

売買専門の[いい不動産]です。

諸費用

中古マンションの購入時に必要な〔諸費用〕の説明です。[いい不動産]では、SUUMOを利用する事がありますので一部引用して、説明することに致します。一戸建ては若干異なります。新築物件も異なります。あと住居であるか否か、面積でも影響を受ける場合もあります。例外だらけなのです。だから、ここでの説明は困難なのです。せめて青字だけでも目を通して下さい。

住宅購入にあたって資金計画を練る際、忘れてはいけないものに「諸費用」があります。土地建物の価格とは別にかかってくる費用になりますので、基本的には現金で準備しなければなりません。諸費用部分も含めて全額を住宅ローンに頼ることも不可能ではありませんが、借入金額がそれだけ多くなってしまいます。引越し代や家電・家具などの費用も含めて、諸費用部分までローンに頼るような資金計画は避けるべきです。物件価格の約5%~10%と思われますので、多めに10%までと予定しておくべきです。

基本的に税金の話を税理士以外が 説明する事は 違法となっています。しかし、お客さんは おおまかに知りたいのは当然です。その為、あくまで 以下の説明はおおまかな説明です。物件価格、地域、固定資産評価格、購入時期、などによって随分違いが出てきます。細かい金額は、税理士の先生もしくは、税務署などで お尋ね下さい。

物件価格の10%と話します。しかし実際は物件によっては4%~8%が多いです。他社の場合3%~7%と言ってくる不動産屋もいるのです。その為に お客さんが[いい不動産]に対して若干不信感を持つ時があるのです。しかし、現実は、違うのです。[いい不動産]は諸費用に上乗せしません。また、意味の無い費用も頂きません。なのに他社の不動産屋の諸費用の方が安く感じるのです。その理由は、安く主張されている不動産屋の場合には、諸費用の中に 最も高額な 手数料(3%)と不動産取得税を含んでいないのです。手数料以外を諸費用と考えいる不動産屋もいます。また、不動産取得税は購入後すぐには請求されないから不動産購入時に必要ないから言わないのです。6ヶ月~1年後ぐらいに1度だけの大きい金額の50万円の請求があったりするのです。諸費用において [いい不動産]が他社の諸費用より高かった事の経験はありません。この様に親切な不動産屋の方が悪く取られ よからぬ不動産屋の方が良いように思われるのは耐え難いときがあります。しかし、細かい説明を嫌がるお客さんは多く 困ったものだと腹立たしく思うのです。もともと[いい不動産]の場合は、手数料が1.5%で消費税も取らず、諸費用も上乗せせず、意味の無い請求もしないのです。他社より高くなる事は、決してありません。[いい不動産]の方が物件価格の1.8%~2.5%は 安くなっているはずです。

費用 概要  (物件価格)や(住居か否か)で異なりますが、

仲介手数料 不動産会社に支払う、物件のマッチングや契約・決済・引き渡し手続きのサポートに対する手数料。金額は物件価格の3%+6万円(消費税別)[いい不動]の場合は、1.5%+6万円だから物件価格の1.5%安くなります。
融資事務手数料 金融機関に支払う、住宅ローンを組むための手数料。金額は金融機関によって異なります。
保証料 住宅ローンが途中で返済不能となった場合、保証会社が代わりに弁済する。そのための保証料。金額は金融機関や融資金額によって異なり、一括支払いのほか、住宅ローンの金利に組み込める金融機関もある。
団体信用生命保険料 住宅ローンを組むために、多くの金融機関では団体信用生命保険(団信)への加入を義務付けている。その保険料。通常は住宅ローンの金利に含まれており、別途支払いの必要はないが、一部の金融機関で例外もある。
火災保険料 住宅ローンを組むために、多くの金融機関では火災保険への加入を義務付けている。その保険料。金額は保険会社や保障内容によって異なる。
登記手数料 司法書士に支払う、物件の所有権移転や、ローンの抵当権設定の登記手続きの代行手数料。金額は司法書士によって異なる。ここを上乗せする不動産屋がいます。[いい不動産]では、決してしません。ここでも差が乗じます。
管理費・修繕積立金 マンション管理組合に納める、マンションの管理運営や、建物の修繕のための費用。購入後は毎月納める。金額はマンションによって異なる。

税金

手数料金の消費税 (3%+6万円)×0.1なので3000万円の時消費税は9万6000円、物件7000万円の消費税は21万6000円です。[いい不動産]は0円です。
印紙税 契約手続きに際して納める税金。売買契約、ローン契約にそれぞれ課税される。印紙を貼って納める。税額は契約金額に応じて決まる。
登録免許税 登記登録に際して納める税金。所有権移転登記、抵当権設定登記に課税される。税額は、所有権移転登記は土地や建物の評価額に、抵当権設定登記は融資金額に応じて決まる。
固定資産税 不動産の所有者に課せられる税金。購入後は毎年納める。税額は土地や建物の評価額に応じて決まる。
都市計画税 都市計画区域内に不動産を所有する人に課せられる税金。購入後は毎年納める。税額は土地や建物の評価額に応じて決まる。
不動産取得税 不動産を取得した人に課せられる税金。購入後6ヶ月~1年以内に一度だけ納める。

金額の内訳はですが3,000万円の中古マンションを購入した場合で(土地評価額1,000万円、建物評価額2,000万円、土地の持分80㎡)をフルローンで購入したと仮定した大まかな金額は

一般的な仲介手数料は、物件価格の(3%+6万円)×1.1(消費税)です。

3,000万円×3%+6万円+消費税=96万円+9万6000円です。合計は105万6000円になります。
[いい不動産]の場合は手数料51万円消費税は0円です。

融資事務手数料は、金融機関ごとに金額設定が異なりますが、メガバンク系は3万円に消費税としています。この場合ですと、3万3,000円。

保証料は、金融機関ごとに金額設定が異なりますが、メガバンク系は一括支払いの場合、35年ローンで100万円あたり約2万円(消費税込み)。利息組込型の場合、金利が0.2%上乗せになります。中にはフラット35(住居の場合のみ)のように、保証料がない(金利にあらかじめ含まれている)商品もあります。民間金融機関でローンを組み、一括支払いを洗濯したと仮定して、およそ60万円とします。

団体信用生命保険料は、多くの金融機関が利息の中に予め組み込んでおり、別途支払いは不要です。一部のところでは例外があります。

火災保険料は、保険会社によって金額設定が異なりますが、一般的な保障内容(火災・落雷・風災の10年補償、地震の5年補償)でおよそ10万円前後という場合が多いです。

登記手数料は、司法書士によって金額設定が異なりますが、地域ごとの相場もあります。

都内の場合、所有権移転登記と抵当権設定登記で10万円〜15万円が目安です。[いい不動産]の利用時なら8~10万円です。

管理費・修繕積立金は、マンションによって金額設定が異なりますが、平均的な金額は合わせて毎月2〜3万円です。とくに修繕積立金は、築年数が古いほど高くなる傾向があります。

ここでは仮に高めで3万円としましょう。

ここからは税金の具体的な金額

印紙税は、印紙税法に基づき、契約の内容と金額に応じて税額が決まります。

売買契約と、ローンの契約、リフォームやリノベーションをする場合はその工事請負契約に課税され、売買契約書など、それぞれの契約書に印紙を貼り、その印紙代という形で納税します。

売買契約と工事請負契約には、下記の表の右側の軽減税率が適用され、ローンの契約には左の本則税率が適用されます。

3000万円購入時の売買契約の印紙税は1万円、ローン契約の印紙税は2万円です。

契約金額 本則税率 軽減税率2020年3月末までは
100万円~500万円 2,000円 1,000円
500万~1,000万円 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円 20,000 10,000
5,000万~1億円 60,000円 30,000円
1億~5億円 100,000円 60,000円

登録免許税は、所有権移転登記については土地や建物の評価額に、抵当権設定登記については融資金額に応じて税額が決まります。所有権移転登記の登録免許税額は、土地と建物で税率が異なり、土地は評価額の1.5% 建物は評価額の0.3%です。したがってこの場合、土地は1,000万円の1.5%で15万円、建物は2,000万円の0.3%で6万円。抵当権設定登記の登録免許税額は、融資金額の0.1%です。3,000万円の0.1%で3万円。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して、毎年4月に1年分の納税通知書が送付されます。そのため購入した年の納税は、以下になります。

固定資産税は、土地や建物の評価額に応じて税額が決まります。

土地の税率は1.4%、ただし土地の持分に応じて、税額を控除する軽減措置が適用されます。この場合、土地の持分は80㎡なので、1,000万円の1.4%に1/6(200㎡以内)を掛けて、約2.3万円。

建物の税率は1.4%なので、2,000万円の1.4%で、28万円。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して、毎年4月に1年分の納税通知書が送付されます。そのため購入した年の納税は、引き渡し日を基準に日割り計算で支払う事になります。建物価格が2000万円でも固定資産の家屋の評価価格が2000万円ってことは ほとんどありません。1000万円以下って事も多々あります。したがって1.4%が28万円とは考えられません。もっと現実は安いです。

都市計画税は、固定資産税とセットで納税通知書が送られてきます。そのため購入した年の納税は、こちらも同様に日割りで計算して支払う事になります。都市計画税は、東京23区では必要ですが全国的には無いところの方が多いです。東京23区の土地→評価格のの1/3が課税標準額でその0.3%の1/2が都市計画税になります。建物固定資産評価格の0.3%です。一般的な住宅だと5000円~1万円が多いです。

不動産取得税は、購入時には来ません。購入後申告後、6ヶ月~1年以内に請求が来ます。

ここは、購入目的や面積で異なりますが、土地の評価額の1/2の3%になります。

建物の方は 住居なら3% 非住居なら4%となります。固定資産評価が2000万円の場合には20万円の差があることになります。

重要:セカンドハウスとは、一般的に「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。

これらをすべて合計すると、

仲介手数料………………1056,000[いい不動産]の場合は51万円★

融資事務手数料……………3万3,000円

保証料………………………0~60万円→フラット35の利用かどうかなど随分違います。

団体信用生命保険料………0円

火災保険料…………………5万円~15万円(物件や保証内容で随分違います。)

登記手数料…………………10万円~20万円→司法書士によって随分異なります。原因は2つ想像できます。★[いい不動産]の時は8~10万円

管理費・修繕積立金………3万円以内

印紙税…………………………3万円

登録免許税…………………24万円よりは、随分安いです。

固定資産税…………………多めで30万3,000円場所や購入時期よって異なり、1月に購入なら満額に近く12月購入なら3万円以下って事もあります。

都市計画税……………………7万円1月の購入なら満額に近く12月購入なら5000円以下って事もあります。

不動産取得税…………………購入直後には必要ありませんが支払い金額が大きいです。

(合計)およそ100万円~260万円となります。
ここで、大きい金額は、(仲介手数料金)と(不動産取得税)です。ところが
お客さんの「中古マンションの購入時に必要な諸費用はお幾らでしょうか?」との質問の中で、不動産屋の多くは(仲介手数料金)と(不動産取得税)を加算せずに話すことがあるのです。その理由は、少なめに表現したいし(仲介手数料金)は、すでに話している。(不動産取得税)は購入時ではなく6ヶ月~1年後で請求がくるからです。嫌な不動産屋にお願いしていたら後で驚く事が多いです。

以上以外に請求があった場合には、余分な請求の可能性があります。また、仕方が無い場合でも上乗せしている可能性が強いのです。十分注意して下さい。そのような事は まれにあるのではありません。意外と多いのです。

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